【新築か中古】コスパで選ぶなら絶対に中古住宅｜中古住宅を購入する時の不安を払拭

こんにちは、ガジュマルハウスです。

今回は、
・「【新築か中古】コスパで選ぶなら絶対に中古住宅」
　生活面・費用面におけるメリットデメリット
・中古住宅購入時の不安を払拭するポイント５つ
というテーマでお話していきたいと思います。

・持ち家を検討しているけど、最近よく聞く中古住宅購入って実際心配、、
・こだわってるけどコスパのいい家がほしい！
・実際中古住宅って耐久性とか設備とか大丈夫なの？

この記事を書いている人

カキモト

・一級建築士合格
・設計事務所勤務
・前職は建物の不具合検査業務を経験
・「暮らしの選択肢を広げよう」をテーマにブログ更新中

１．持ち家が欲しいけど、新築か中古どちらを買うべき？

結論から言いますと、
・費用面（こだわりたいところにお金をかけられる）
・生活面（好きな立地を選びやすい）
・中古住宅の「短所」はリノベーションで大抵のことは補える
私自身この3点において、中古住宅を購入すべき！と考えます。

ただし、買ってはいけない中古住宅もあるので、チェックは必要です。
「買ってはいけない」理由のほどんどは土地に問題があることが多いので、
30年後資産になる「いい土地」選びのポイント７つ
こちらを参考にしてください。

　１ー１．市場では中古住宅の需要が増えている

実際、市場でも中古住宅の市場が伸びており、
2021年現在、新築住宅よりも中古住宅の方が売れている　というデータがあります。
以下のグラフは、不動産経済研究所による「2021年全国マンション市場動向」と東日本不動産流通機構の2020年「首都圏不動産流通市場の動向」からイエウールが作成したグラフとなりますが、2016年を境に新築住宅の成約件数を中古住宅の成約件数が逆転していることがわかります。

イエウールより

　１ー２．中古住宅が選ばれている、選ばない理由

「住宅市場動向調査2020」
によると、中古住宅を選んだ人は、
中古住宅+リノベーションで快適に住めると思った　という理由が多く、
新築の戸建てを選んだ人は、
新築の方が気持ちがいいから、リフォーム費用などで割高になるから
隠れた不具合が心配だった　などの不安があって新築を選んでいることが分かった。

では、本当に、
・リフォーム費用で割高になるのか
・隠れた不具合がそのままになってしまうことはあるのか
さらに、
・耐震性や断熱性
・価格の妥当性
等の不安を解消していこうかと思います。

２．新築と中古のメリット、デメリットは？

新築住宅、中古住宅それぞれメリットデメリットはあります。
これらを整理していこうかと思います。

　２－１．生活面

中古住宅、新築住宅購入における生活面メリット

〇中古住宅購入
きちんと修繕計画や実物を見て、良い中古物件を選ぶことができれば（②⑤）
・希望の立地を選ぶことができること(①)
・「中古」という良いとこどりをして、あるものは生かすことができるので、
手をかけるところとかけないところの比重をコントロールできる（③④）
ということですね。

〇新築住宅購入
・誰も住んだことのない新品に住むという満足感（①②）
・最新の耐震基準やセキュリティが万全だということ（③⑤）
でしたが、

中古でも
・新築そっくりのリノベーションができる（①）
・住宅性能の等級が高い住宅や安心R住宅を選べば、耐震性は心配いらない（④）
・後付けの無線防犯カメラや電子錠を活用してセキュリティ確保（⑤）
することで、新築のメリットポイントを中古住宅でもいいとこどりできてしまいましたね。

唯一、間取りや建物の形については、
中古住宅だと配管や耐震の関係でどうしても間取りに縛りが出てきてしまうので、
100％オリジナルがいいというこだわりがある場合は、新築の方がコントロールしやすい
かもしれないですね。（③）

中古住宅、新築住宅購入における生活面デメリット

〇中古住宅購入
・中古のため修繕が早く必要になる（①）
・配管の老朽化やシロアリなど目に見えない不良個所があることが心配（②③）
・断熱性、耐震性が悪いことがある（④）
・建替えになったときに法律改正により、床面積が小さくなってしまうことがある（⑤）

これらは、①～④は中古住宅購入前にホームインスペクションを受けましょう。
不良個所や原因を特定しておくことで、
修繕費を予算に含んだ上で購入する判断ができるので、
想定外の出費に苦しむことが少なくなります。
また、⑤は建て替えの可能性があるときは、
法律関係のことは市役所か住宅センターにききましょう。
とても親切に教えてくれます。

〇新築住宅購入
・条件の良い土地にはすでに建物が建っている場合は多いので、
希望の土地をみつけにくい
・ないものを作っていくため、実際の住み心地を想像できない
・騒音など入居後のリスクを事前に知ることができない

ということがあります。

実際に、新築で家を建てた人の56.6%は自宅の間取りに後悔していると答えています。
（Youtube不動産　調べより）
「家は3回建てないと理想の家にならない」という言葉が存在するように、
理想の家を実際に形にするのは、難しいと思う人が多いのでしょう。

中古物件を購入し、生活に応じて間取りを変更したり修繕を繰り返したりしながら
徐々に理想の空間にしていくこともアリかもしれませんね。

　２－２．費用面

中古住宅、新築住宅購入における費用面メリット

〇中古住宅購入

・新築より安価（①）
・中古で使えるものは使うことでコストカットができる（②）
・固定資産税が抑えられる（③）

住宅の資産価値は、新築だと住み始めた瞬間20～30％下がります。
そのため、同規模の大きさの住宅を中古と新築で比べると
圧倒的に安価であることが分かっています。

（Panasonic homesさんより）
また、固定資産税は、上記のグラフのように、
建物の老朽化に応じて低くなっていくので、
中古住宅は最初から固定資産税を抑えることができます。

（小松市ホームページより）

〇新築住宅購入
・税制上の優遇がある
・住宅の維持費用が安い

住宅ローン控除、不動産取得税など様々な税制上の優遇があります。
また、長期優良住宅や低炭素住宅では、給付金や補助金がでたりすることもあります。
維持費用についても、新品のため維持費用は安くなりますが、
10年に一度は、設備や外壁、屋根の修繕はつきものなので、
必ずかかってきます。

中古住宅、新築住宅購入における費用面デメリット

〇中古住宅購入
・築年数が多い建物だと住宅ローン審査が厳しい場合がある
・維持費用がかかる

築年数があまりにも長いと、担保となる中古住宅に抵当権が設定しにくく、
住宅ローン審査が難しい場合があります。
また、住み初めに中古である設備などもあるため、取替のタイミングが新築より早くきます。

〇新築住宅購入
・中古物件に比べて高価
・固定資産税が高い

中古住宅購入のメリットにもある通り、
「新築」というプレミアがつくため価格は高価になります。
また、固定資産税は、上記の表のようになるため、
最初は減税処置ができていても数年後から一気に高くなります。

３．まとめ　中古住宅の不安なところを払拭

さて、ここまで、
中古住宅購入と新築住宅購入における
生活面、費用面のメリット、デメリットを整理していきました。

ここから、コスパで選ぶなら圧倒的に中古住宅購入が良い
といったことが伝わるかなと思います。

また、新築住宅特有のメリットは中古住宅でも良いとこどりができるし、
中古住宅のデメリットは事前に手を打てば解消できることもお伝え出来たかと思います。

ここでは、再度中古住宅購入の不安なポイントを
詳しくおさらいしていきます。

結論から言うと、中古住宅購入前にホームインスペクションを受けることで、これらの不安要素はは概ね解消されます。

　３－１．老朽化した設備は大丈夫？

通常、老朽化した設備（エアコンや給湯器）は、それぞれに耐用年数があるため、
使えるものは使い、古くなったら取替をすればいいだけかと思いますが、
建物の中に埋め込まれる配管が一番不安要素かと思います。

築年数などによって配管の素材は様々ですが、
通常30～40年は持つようになっています。
住宅購入前のインスペクションによって老朽度合いも分かるため、
そちらもインスペクションをしてもらう住宅医に聞くといいでしょう。

　３－２．耐震性は大丈夫？

耐震性が不安な場合は、
・住宅性能表示の等級を確認するか、
・安心R住宅を選ぶ
と良いかと思います。
また、市からは耐震工事に使える補助金も出されている場合があるので、
もし、もともとの性能が悪くても補助金によりお得に耐震工事を行うことができます。

これらも、購入前に住まいの窓口にて相談してみてください。
【ホームズ】住まいの窓口。まずはアドバイザーに無料で相談

　３－３．雨漏りやシロアリは大丈夫か？

雨漏れやシロアリについても、
中古住宅を購入後に問題になることがあります。

雨漏れは、その原因を突き止めて止水処理をしてもらう
シロアリについては、腐食部分の蟻害処理と腐食部分の復旧をしてもらう
といった修繕が必要になります。

こちらについても、インスペクションの時に
よく見てもらいましょう。

　３－４．価格が適切か判断できない

不動産を、土地と建物に分けると、
土地については、全国地価マップ等にてある程度の地価相場が分かります。

建物については、
不動産価格取引価格情報を検索するなどして相場を知っておきましょう。

さらに、購入した中古住宅が、
実際はいくらで売却できるかを知っておくことで、
値段交渉をすることができます。
▽野村不動産ソリューションズ株式会社
不動産一括査定はこちらから
▽参考ドウスル株式会社（売却）
不動産一括査定はこちらから
▽参考タウンライフ不動産（売却）
不動産一括査定はこちらから

　３－５．防犯性能が不安

新築住宅では、防犯性能のある玄関ドアなどあり、
窓も新しいため十分な防犯性能が最初から確保されているかと思われますが、

中古住宅でも、
防犯性能を高める措置を行うことで、
安全を充分に担保できます。

例えば、以下のような無線防犯カメラ
壁内への配線工事不要でスマホで外出先からも家の様子を確認することができます。

また、両面テープで施工可能な電子錠
については、既存住宅のドアに簡単に取り付け、
スマホでロックを確認できます。


中古住宅購入か、新築住宅購入か
メリットデメリットを整理した上で、
そのデメリットは解決できないか、
メリットは他の方法で生かせないかを考えてみると、
違った見方ができるので、おすすめです。

最後まで見ていただいて、ありがとうございました！