こんにちは、ガジュマルハウスです！
前回は、
賃貸費用について、
【賃貸初期費用】約5万円安くできました！安心入居サービス・消毒料は払わなくてOK！断り方、交渉方法を公開
についてお話ししました！
今回は、賃貸退去費用について、敷金(保証金)から敷引きされる償却金の罠と交渉の方法のお話をしていきます！
最終的に退去費用を半額まで減額できたので、最後までぜひ見てください。
・賃貸の償却金ってどういう役割なの？？
という方がぜひ見ていってください！
この記事を書いている人
〇リノベーション会社にて2年間勤務
〇マネーリテラシーを勉強中！
また、賃貸でも使えるＤＩＹ用品やインテリアについては、
に載せてあるので、合わせてご覧ください。
目次
１．敷金がほぼ戻ってこない？最初の見積り内容公開
１－１．退去費用はそもそも何を払うべき？
１－２．敷金内に含まれる「償却金」とは？
２．私の契約書内の２つの罠
２－１．償却金と礼金の違い
２－２．ハウスクリーニング代の罠
３．一般財団法人 不動産適正取引推進機構に相談してみた
３－１．一般的な定義より契約書がすべて
３－２．今からでも交渉してみる価値はある
３－３．裁判を起こしたら大体は借主のいい方になる
４．最終交渉金額公開！
５．まとめ
もくじ
１．敷金がほぼ戻ってこない？最初の見積り内容公開
▽最初に出てきた請求を公開
見直しポイント
削除要請
①洗面所クロスのちょっとした汚れは「自然損耗」のため削除要請
交渉
②清掃費って払わなきゃいけないの？償却費の中から出せないの？
以上2点について退去立会時に交渉をしてみました。
①洗面所クロスのちょっとした汚れは「自然損耗」のため削除要請
削除完了
②清掃費って払わなきゃいけないの？償却費の中から出せないの？
契約上できないとのこと。
本当にできないのか？？
「専門家に相談します」と言い残し、サインをせずに退去立会終わり
知識を入れて、敷金を取り返せ～～～！！！
ということで、以下二点について勉強します。
〇退去費用はそもそも何を払うべきか
〇敷金内に含まれる「償却金」って何なのか。
以下解説していきます。
１－１．退去費用はそもそも何を払うべき？
そもそも、退去費用って何を払わなくてはいけないかを把握する必要があります！
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインによると、
借主負担と認められるもの
〇原状回復費（故意・過失、善管注意義務違反その他通常の使用方法を超えるような使用による損傷等について）
〇鍵交換費（借主が鍵を紛失したり破損したりした場合のみ）
〇ハウスクリーニング費（通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合のみ）
とのことです！
原状回復費については、
【賃貸DIY】壁の凹みを1000円で補修して現状復旧する方法！退去時に復旧すべき傷の見極め方
こちらの記事の「３．直さなくても良い損耗について」についてご覧くださいね！
鍵交換費は、紛失や破損した場合のみですね。
ハウスクリーニング費の（通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合のみ）という部分がとてもグレーなところですよね……
通常の清掃ってどの範囲？？
退去時の清掃ってどこまでやればいいの？？
これを明確化することがとっても難しいので裁判でもたびたび争論になっているとのことです…。
ただ、裁判の判例を見ていくと、ハウスクリーニング費はどちらが負担すべきか曖昧になりやすいので、貸主側の「ガイドラインや賃貸住宅紛争防止条例では清掃費用は賃貸人が本来負担するものであるが、賃借人に負担をお願いするために特約として記載している」という主張が、裁判で認められてしまっています。
ガイドラインの範囲を超えた部分で「契約書」で双方の合意が取れてしまえば、裁判では覆すことが難しいということですね…。
ただ、あまりにも額が大きいなど、借主の利益を一方的に害する額であった場合は、消費者契約法10条によって裁判でクリーニング費用の返還が認められるケースもあるようです。
契約書には「入居期間中、および契約終了時の清掃修繕費は乙の負担とする」との記載アリ。
相場的には上限ギリギリといったところだけど、あまりにも高いというわけではないので払わなくてはいけなさそうですね。
でも、償却費の68000円の中からハウスクリーニング費50000円を払うことはできないの？
そもそも「償却費」って何？
１－２．敷金内に含まれる「償却金」とは？
敷金内に含まれる「償却費」って？
敷金と償却費について用語の説明をしていきます。
敷金：契約期間中の家賃滞納や、借主の故意・過失で部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、先に預けておくお金。
敷金の額から「家賃の滞納分や借主に責任のある損傷の修理費など」を差し引いた金額は、借主に返却する。
つまり「債務がない限り全額返金されるもの」
償却費：敷金償却とも言われ「敷金の一部を返さない」というもの。ただ、礼金とは違い、本来は物件の原状回復に充てられるお金であることから、敷金償却とは別に原状回復費を請求しては、二重請求になることがある。
ただ、契約によっては礼金のように返金しないという扱いを受ける可能性もあるので注意が必要。
（参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構へのリサーチより）
ちなみに、償却金を特約として設定すること自体は、平成23年の最高裁判所にて「高額すぎない限り有効」という判決が下されているようで、この特約自体は有効だそうです。
つまり、償却費が①のように扱われるか、②のようにある扱われるかは、「契約書」を見てみなければ分からないということですね…
これが正当かは、契約書を確認してみよう。
２．私の契約書内の２つの罠
私が交わした契約書内には、２つの罠があることが分かりました……
〇償却金と礼金の違いについて
〇ハウスクリーニング代について
以下私の交わした契約内容も合わせて紹介していきます。
２－１．ハウスクリーニング代
１－１．退去費用はそもそも何を払うべき？でもお話した通り、ハウスクリーニング費はガイドラインや賃貸住宅紛争防止条例では、「借主は清掃を怠っていた場合に限り借主に請求する」つまり、原則貸主負担ということが本来だそうです。
ただ、清掃をしっかりしているかどうかというのは基準を付けづらいことから、特約に「清掃費は借主負担とする」といったことが書かれていることが今や一般的になっているそうです。
裁判でも、原状回復以上の条件を契約書に明記して、双方合意のある場合はそれを覆すことが難しくなっています。
ガジュマルハウスの場合
〇見積もりのハウスクリーニング費50000円は相場とかけ離れている費用ではない
〇契約書には、「入居期間中、および契約終了時の清掃修繕費は乙の負担とする。」の記載があり取り交わした。
ということから、ハウスクリーニング費は借主である私の負担になるということです。
注意ポイント
ただし、ハウスクリーニング費とよく似た項目で「美装費」という項目が請求されることもあったそうですが、それは裁判でも認められていません。
「美装費」とは、下の図のグレードアップに係る工事費用だから、完全に貸主負担であるべきということですね。
(参考:現状復旧をめぐるトラブルとガイドラインより）
どうにか交渉できないかな、、、
２－２．償却費と礼金の違いについて
１－２．敷金内に含まれる「償却金」とは？でもお話していた通り、償却金は本来原状回復費をそこから出すものであり、余ったら返金しないよ といったお金で礼金とは違うはずです。
ちなみに、礼金とは「大家さんへのお礼のお金」ですね。
お礼のお金なので契約時に払い退去時に帰ってくることはありません。
ただ、、、
ガジュマルハウスの場合
契約書には、「保証金(敷金)の内、償却を設定している場合、償却費とは礼金の性格を有するものであり、償却分は返還しないものとする」
との文章が「礼金」の条文にしれっと入っていたのです。
つまり、償却金は1円も返ってこないどころかそれ以外に原状回復費やハウスクリーニング費を請求される始末ということです。
下の図の②の状態です。
契約の時は気が付かなかった、、ショック、、
３．一般財団法人 不動産適正取引推進機構に相談してみた
それでも、どうにか交渉できる方法はないのか！
外部の相談窓口に問い合わせてみました。
〇消費者センター
〇一般財団法人 不動産適正取引推進機構
この２つの機関に問い合わせてみました。
３－１．一般的な定義より契約書がすべて
まず、言われたことは「一般的な定義より契約書がすべて」だということ。
なので、契約を結ぶ際に分からないところや不当だと思う部分について交渉するべきだ。と教わりました。
ガジュマルハウスの場合
私の場合は、契約時に以下2つの対策をする必要があったとのことです。
①この契約書にて交渉するとしたら、
〇「償却金とは礼金の性格を有するもの」という条文を削除要請してもらう
〇「清掃修繕費は借主の負担とする」という条文の削除申請と「清掃費はガイドラインに従って退去時に決定する」という交渉をする
②同じ物件で、最初から礼金、償却金のない不動産屋を探して契約する。
▽初期費用を減額するなら
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▽入居時のお金についての注意点はこちらの記事でお話しています。
【賃貸】気を付けて！初期費用で払わなくてもいいお金5選
【賃貸】仲介手数料はゼロにできる！必ず交渉しましょう
勉強代だな…
３－２．今からでも交渉してみる価値はある
ただ、契約は借主と貸主の間のことでしかありません。
そのため、「クリーニング費を払わない！」とサインしなかったらいつまででも払わないという状態が続くわけで…
つまり、今からでもクリーニング費の減額の交渉ならしてみる価値はあるよ！
と言っていただきました。
３－３．裁判を起こしたら大体は借主のいい方になる
また、賃貸借契約に関わる民事裁判は全国でも数が多いとのことですが、そのほとんどが借主の良い方向に進んでいるよ
ということも教わりました。
私も実際裁判の事例を見ていくと、正当な契約書であったとしても説明義務がしっかりなされたかは、契約時に口頭で確認するため、どちらも証拠が出せないということで、一部返金などが認められています。
また、裁判を起こすということは貸主にとっても、お金や時間などコスパが悪いためあまりやりたくないんですよね。
たまに、あまりにもサインしない借主に対して、裁判を起こすぞ！と脅す業者もいるようですが、
それは借主に早くサインさせたいだけで、裁判を起こすと貸主にはほぼマイナスでしかないようです。
なので、そこで怖がってサインはしなくてもいいよ、納得いくまで交渉した方が良いよ。
と教えてくださりました。
４．最終交渉金額公開！
ということで、クリーニング費用の減額を交渉。
ただ、契約書には貸主負担だという記載があるので払わなきゃいけないかとは思いますが、
このハウスクリーニング費は通常の掃除をしていた私たちからすると高額かなと思います。
・償却金の中にハウスクリーニング費を含められないか
・クリーニング費を半額の2.5万円にできないか
どちらかでお願いできますでしょうか。こちらをサインさせていただきます。
もし、お願いできなかったら、裁判で決めていただくしかないかもしれません、、
ということで、減額交渉成立！
本当はこれよりだいぶごねたので、途中で諸経費だけなしにする、などの交渉も成立しておりました(笑)
▽当初の見積もり
▽最終交渉金額！
差額で約65000円の減額に成功！
５．まとめ
いかがでしたでしょうか。
賃貸借契約は貸主と借主の間だけの契約！
つまり、こちらが知識を身につけて強気で戦えば、不正なお金を支払わなくて済むのです！
にしても、賃貸借契約は入居時が一番大事ですね…
そのタイミングでしっかりと交渉をしていきましょう！
また、納得いかないのにサインはしないようにしましょう！！
気を付けよう…
▽入居時のお金についての注意点はこちらの記事でお話しています。
【賃貸】気を付けて！初期費用で払わなくてもいいお金5選
【賃貸】仲介手数料はゼロにできる！必ず交渉しましょう
