こんにちは、ガジュマルハウスです。
前回は、【賃貸】気を付けて！初期費用で払わなくてもいいお金5選
についてお話ししました。
今回は、賃貸契約の際に必ず挑戦すべき家賃交渉に移ります。
・でも交渉して失敗したら住めなくなるのが不安
・そもそも家賃って交渉して下げれるものなの？
と思っている方に読んで頂きたいです。
この記事を書いている人
〇建築事務所勤務
〇賃貸物件に住んでいる20代
参考文献
①「賃貸生活 AtoZ」秋津智幸より
②両学長リベラルアーツ大学「第135回【10万円以上安くできる】賃貸物件をお得に借りるテクニックまとめ」
になります。
目次
１．家賃ってどうやって決まるの？交渉の余地はあるの？
２．家賃交渉をするタイミング
３．どのように交渉すればいい？論点を変えよう
３－１．フリーレントとは？
３－２．フリーレントの注意点
４．交渉に失敗したら？
５．まとめ
もくじ
１．家賃ってどうやって決まるの？交渉の余地はあるの？
まずは、家賃がどのように決まるかを知っておく必要があります。
結論、家賃は家主さんが決めるものです。
なので交渉の余地アリ！というわけです。
具体的には、賃貸住宅の場合家主が「積算法」と「賃貸事例比較法」の2つによって賃料を算出します。
《積算法》
積算法では、元本に対してどれだけの利益が得られるのかという観点から家賃を算出します。
計算式は「基礎価格×期待利回り＋必要諸経費等」です。
「物件の時価×投資の利回り＋必要諸経費等」と言い換えることもでき、物件所有者の立場から見て、適正な利益を確保できる家賃を算出します。
《賃貸事例比較法》
その名の通り、周辺の競合物件の家賃と比較して算出する方法です。
募集する部屋とできるだけ条件の似た部屋の家賃を集め、立地の違い、階数の違い等を考慮して算出します。
実際には、積算法だけで算出することが難しいため、立地や条件などが似ている物件を基に加点ポイントや減点ポイントを比較しながら算出しているとのことです。
つまり、判断基準は家主の裁量も多くあいまいなのが現状です。
建築は、ひとつとして同じ建物は存在しないので、当たり前ではありますよね。
２．家賃交渉をするタイミング
結論、「物件を1つに絞って賃貸契約を結ぶ前」に行いましょう。
物件を絞る前に交渉されても、真剣に取り合ってもらえない場合があります。
家賃を下げたところで住むことがないとなったら損だからです。
「交渉できたらこの物件に住みます」という意思を必ず伝えるようにしましょう。
また、家賃交渉は、諸々の初期費用の値下げをお願いする前に行いましょう。
初期費用の値下げ交渉は正当な根拠があってするものが多いですが、
家賃は、家主さんの裁量もあるので、先に済ませておくのがいいでしょう。
ある程度交渉できると思うよ！
３．どのように交渉すればいい？論点を変えよう
結論、「交渉ができたら契約します」という意思を伝えて、
「交渉できるかできないか」ではなく２つの選択肢を用意してどちらか叶えてもらう
といったように、論点を変えることで成功しやすくなります。
2パターンご紹介します。
1つ目 2つのお願いをしてどちらか一つを叶えてもらう方法
例：敷金1ヶ月分、礼金1カ月分、家賃7万円の物件
「この礼金を0.5カ月分にしてもらえませんか？また、家賃を67000円にしてもらえませんか？」
これなら、「礼金は1カ月欲しいけど家賃を下げることはできるよ」「家賃は下げれないけど礼金は0.5カ月分でもいいよ」という感じで、条件に応じてあげられなかったという負債をのせてどちらか一方を成功させられる可能性が高くなります。
2つ目 2つの選択肢を出してどちらかを選んでもらう方法
例：家賃7万円の物件
「家賃を1ヶ月分サービス（フリーレント）か、賃料を3000円下げてもらえないですか」
「家賃」を下げるということだけにフォーカスして、
2択を迫ることで、相手の思考は「どちらかを選ぶ」に切り替わります。
1つ目の礼金を下げることについては、
複数の業者に相見積もりして礼金のない業者にお願いすればいいので、
2つ目の交渉ができると良いですよね。
こちらを深堀していきましょう。
３－１．フリーレントとは？
一定期間だけ家賃無料で部屋を借りられることをいいます。
長い目で見たら、家賃が安くなったのと同じ効果がでます。
入居者としては初期負担が軽くなるメリットもある。
３－２．フリーレントの注意点
〇やや割高な物件が多い
はじめから「1カ月フリーレント」や「2カ月フリーレント」などといった条件付き物件では、家賃が周辺相場よりやや割高な物件が多いです。
そのため、通常の家賃を払っても結果同じという場合があります。
むしろ契約期間が決められてしまったりと、縛りができてしまいます。
〇契約期間がある場合がある（違約金がある）
一般的にフリーレント物件には契約期間（最低限、入居しなければいけない期間）が設定されて、期間内に退去した場合には違約金（フリーレント期間の家賃相当額）が発生します。
交渉でフリーレントにしてもらっても、契約期間が設定されてしまう可能性があるので、契約期間（一般的には2年）は住めるかどうかも確認しておきましょう。
４．交渉に失敗したら？
家賃交渉とは仲介業者ではなく家主さんに行うべきなので、
窓口で即決に「できないですね」と勝手に判断されたら、
担当を変えてもらうか別の会社にしましょう！
担当がその場で判断する内容ではありません！
その担当さんと契約の話になっても怖いしね。
別の会社に変えてもらう理由については、
その理由は、【賃貸】気を付けて！初期費用で払わなくてもいいお金5選
こちらに不動産業者さんの仕組みが書いてありますので、参照ください。
大家さんが時期などによっては応じないこともあるかと思うので、
そこは理由を聞きましょう。
時期をずらすなど対応できたら、対応してみましょう。
５．まとめ
いかがでしたでしょうか。
家賃交渉のためにフリーレントという方法があるということだけ、頭の片隅に置いておきましょう！
しかし、はじめからフリーレント物件として貸し出している賃貸住宅には、
〇やや割高な物件が多い
〇契約期間がある場合がある（違約金がある）
という場合があるので注意しましょう。
納得のいく賃貸生活を！！
